Дефицит складских помещений: какая ситуация на конец года и какую стратегию выбирать ритейлерам

Фото: Кирилл Черезов / Фотобанк Лори

Проблема с дефицитом складских помещений к концу 2024 году стоит по-прежнему довольно остро — доля свободных площадей в России опустилась ниже 1%, в Москве — доля еще меньше. 

В феврале мы готовили статью на похожую тему. В новом материале мы опросили экспертов и выяснили, что изменилось за год и как в новых условиях действовать ритейлерам

Общая ситуация

В России образовалась острая нехватка складов — доля свободных площадей опустилась ниже 1%. Причина — переориентация логистики на восточные и южные направления, рост интернет-торговли и сокращение строительства таких помещений.

В Московском регионе в начале года уровень вакантности складских площадей составлял около 0,1%. Затем наблюдались небольшие колебания, и в третьем квартале этот показатель повысился до 0,6%. Рост доли свободных помещений не был обусловлен увеличением объемов ввода новых спекулятивных объектов. Это произошло в результате освобождения площадей на вторичном рынке теми компаниями, которые достроили свои склады. Кроме того, произошла ротация арендаторов. Незначительное увеличение числа вакантных помещений не сможет изменить ситуацию и как-то уменьшить дефицит качественных складов

В Московском регионе нехватка складских объектов ощущается довольно остро. Если и удается найти помещение, то, скорее всего, это будет совсем небольшая площадь или крайне высокая стоимость аренды. Сейчас ценник увеличился до 11000 руб./кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, хотя еще в январе стоимость составляла 8300 руб./кв. м в год. Если на рынке появляется объект спекулятивного строительства, то цена аренды повышается.

В условиях роста ключевой ставки мы с осторожностью принимаем решения о приобретении или аренде новых площадей. Сейчас мы фокусируемся на оптимизации использования текущих объектов: надстраиваем мезонинные системы, а также повышаем эффективность эксплуатации помещений за счет топологии склада.

Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-оператора "Бета-ПРО"

В 2024 году дефицит площадей в городах-миллионниках обострился из-за востребованности помещений во всех регионах. Склады в Центральной части страны удобны за счет небольшой удаленности от столицы и оптимальных логистических маршрутов; актуальность южных регионов возросла из-за закрытых аэропортов и большого объема грузооборота. Спрос на складские площади на Дальнем Востоке остается повышенным из-за границы с Китаем. Несмотря на растущую себестоимость строительства (за 9 месяцев 2024-го она подорожала на 14%), продолжается активное инвестирование в эту отрасль. Согласно прогнозам, по итогам 2024-го будет запущено на 3-5% больше площадей, чем в 2023 году, — отмечает Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора "Курьер Сервис Экспресс".

Какие склады наиболее востребованы у ритейлеров

В условиях дефицита выбор арендаторов ограничен, и им приходится искать наиболее оптимальное решение из доступных или обращаться к формату строительства под заказ build-to-suit. Если говорить о продуктовом ритейле, то в этом случае важны мультитемпературный функционал и возможность организации хранения при отрицательных температурах.

Кроме того, ритейлерам необходимо учитывать и расположение объекта, поскольку логистические издержки бизнеса составляют не только складские затраты, но и стоимость транспортировки товара до торговых точек, которая может быть ключевым фактором при выборе площадки. Локация РЦ определяется на основе карты доставок компании. В случае того же продуктового ритейла организации стремятся открыть распределительный центр на юге Московского региона, поскольку там наиболее высокая плотность населения и, следовательно, больше торговых точек. Далее по мере роста бизнеса новые РЦ могут быть открыты в других частях региона для снабжения торговых точек, расположенных рядом с ним, — сообщает Артем Хомышин, руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России.

По мнению генерального директора логистического оператора МОЛКОМ Максима Макеева, выраженная тенденция уходящего года, сформированная дефицитом свободных складов и высокими арендными ставками (во втором квартале 2024 года в Московском регионе средняя запрашиваемая стоимость аренды -12 000 руб. за 1 кв.м. в год) — средний и крупный бизнес частично или полностью передает складские операции на аутсорсинг 3PL-операторам.

В целом, ритейлеры смягчили требования к месторасположению складов, хотя по-прежнему близость к инфраструктуре маркетплейсов и другим каналам дистрибуции имеет вес. Благодаря большой вместимости востребованы склады класса А, где созданы условия хранения, подходящие конкретным категориям. Ритейлеры оценивают скорость обработки — как быстро принимаются, собираются, комплектуются и отгружаются товары. Для складов это означает обязательное наличие укомплектованного штата линейных специалистов, спецтехники и технологий по автоматизации.

В данном случае все зависит от ритейлера. Например, магазины одежды сейчас активно стали использовать свои площади в торговых центрах для хранения товаров. Если учесть, что в нескольких торговых центрах у таких ритейлеров может быть до десяти и более магазинов, площади для хранения получаются солидные.

Крупные компании, как правило, строят склады под себя, им решить проблему проще всего. Сложнее приходится мелким ритейлерам: они ищут спекулятивные склады, которые уже построены, а таких объектов на рынке сейчас не хватает.

Андрей Соколов, директор производственного департамента логистического сервиса Boxberry

Прогнозы на 2025 год

Есть ли предпосылки к увеличению объема строительства новых складов в 2025 году. По России в целом и по Москве в частности. 

Вероятно, последующий рост или сохранение ключевой ставки ЦБ на текущем уровне повлияет на платежеспособность малого и среднего бизнеса, их готовность кредитоваться в банках. В последующем это может стать одним из ключевых факторов, который изменит объемы товарных запасов на складах и определит уровень вакансии, — делится прогнозом Максим Макеев.

При сохранении тренда на удорожание стоимости строительства объем заключенных сделок по стране сократится: новых объектов, возможно, будет меньше. В конце 2024 года стоимость проектирования и возведения склада класса А в Московском регионе уже составила 70 000-80 000 руб. за 1 кв. метр с учетом НДС.

Текущие сделки, тренды покупательского поведения в B2B и B2C сегментах указывают на то, что строительство складской недвижимости продолжит "перетекать" в регионы, где появятся объекты в формате BTS (build-to-suit).

При реализации пессимистичного сценария в отрасли, о котором говорят исследователи рынка, не стоит откладывать поиск складских площадей. Оцените требуемый объем, сопоставляя со своими планами развития на 2025 год, просчитайте разные стратегии. Это может быть: аренда бокса, в том числе, "под ключ" (подобные решения существуют на рынке), аутсорсинг и сотрудничество с логистическим оператором, для малого бизнеса -аренда или покупка площади в многофункциональном объекте Light Industrial.

Если у ритейлера уже есть собственный или арендованный склад и ресурсы, то стоит уделить время углубленному анализу процессов внутри и инвестировать в автоматизацию для увеличения утилизации площади склада. В среднем данные вложения окупаются в течение 2 лет.

Не менее результативны инструменты маркетинга и продаж, которые повышают оборачиваемость стока: дополнительные каналы дистрибуции, исключение из ассортимента непопулярных и неприбыльных позиций, управление ценообразованием, акции, пересмотр рекламных инструментов.

Максим Макеев, генеральный директор логистического оператора МОЛКОМ

Как на ситуацию влияет рост ключевой ставки

Как известно, ЦБ недавно поднял ключевую ставку до 21%. При этом некоторые эксперты предполагают, что это не последнее повышение, и в ближайшее месяцы стоит ждать нового увеличения. В связи с этим мы задали экспертам вопрос, стоит ли бизнесу, желающему арендовать складские площади, поторопиться в принятии этого решения и таким образом сэкономить, не дожидаясь изменения цен.

Если у владельца бизнеса нет острой потребности в дополнительных площадях, но он все равно арендует склад "про запас", то переплатит в итоге ровно столько же, если бы взял склад под свои потребности,  на 3-4 месяца позже и по чуть более дорогой ставке. Кроме того, нужно понимать, что ставка аренды не зависит напрямую от ключевой ставки: скорее она зависит от дефицита складов или появления на рынке свободных площадей.

Андрей Соколов, директор производственного департамента логистического сервиса Boxberry

За год арендная ставка повысилась в среднем на 60%. Драйверы роста все те же: удорожание финансирования, инфляция, дефицит и увеличение стоимости рабочей силы, а также дисбаланс спроса и предложения. Очевидно, что в начале года контракты заключались по более низкой ставке, чем сейчас. Вероятно, пока уровень вакансии площадей, инфляции и ключевой ставки не изменится, тренд на повышение стоимости аренды сохранится.

Артем Хомышин, руководитель отдела развития бизнеса FM Logistic в России

Каждый случай индивидуален, поэтому конкретных рекомендаций нет. Однако однозначно можно сказать, что необходимо всегда пересчитывать стоимость своих проектов с учетом увеличения ставки, а также внимательно оценивать риски.

Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-оператора "Бета-ПРО"

Рекомендации бизнесу

Андрей Соколов, директор производственного департамента логистического сервиса Boxberry:

Хороший вариант — по максимуму использовать все площади, которые у компании уже есть. Прогнозы относительно дефицита складов по-прежнему неутешительные: ключевая ставка повысилась и эксперты предполагают, что это не последнее повышение, поэтому предпосылок к увеличению объема строительства новых складов в 2025 году нет. Возможно, завершится строительство тех объектов, которые уже начаты, и будут освобождаться склады обанкротившихся компаний.

Находить потенциал для роста в экономии, в синергии. В последние годы высокая конкуренция привела к тому, что каждая компания стремилась выделиться на рынке: особые сроки доставки, свои курьеры, свои машины и т.д. Но сейчас в условиях инфляции и роста цен бизнесу придется сосредоточиться не столько на сервисе, сколько на экономии.

Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-оператора "Бета-ПРО": 

Еще раз обратить внимание на оптимизацию всех процессов и использования площадей. Заниматься удержанием и формированием лояльности линейного персонала, т.к. в этом году сохраняется не только складской дефицит, но и серьезная нехватка сотрудников.

Мы бы посоветовали расширить каналы и географию продаж, а также пересмотреть ассортиментную матрицу, чтобы уменьшить потребности в хранении за счет роста оборачиваемости товара и распределения продукции по регионам. Помимо этого, мы рекомендуем использовать услуги 3pl- и фулфилмент-операторов. В условиях экономической нестабильности, снижения маржинальности и роста затрат гораздо менее рискованно будет передать на аутсорс некоторые операции и оплачивать только фактический объем выполненных работ.