Рынок складской недвижимости: как обстоит ситуация сейчас и чего ожидать в ближайшем будущем. Круглый стол с экспертами

В последнее время рынок складских площадей претерпевает изменения ввиду того, что иностранные компании уходят из России, а некоторые отечественные организации сворачивают свою деятельность. Что ждет рынок аренды и субаренды складов? Поменяются ли ставки? Компании из каких сегментов рынка будут формировать спрос? Ожидать ли серьезного замедления ввода в эксплуатацию новых складских площадей? Для получения ответов на эти вопросы мы обратились к экспертам.  

Мария Мартынова, заместитель исполнительного директора компании "Курьер Сервис Экспресс"

1. В связи с уходом иностранных компаний с российского рынка, а также сворачиванием деятельности части отечественных организаций освобождается все больше складских площадей. При этом, по самым актуальным данным, объем субаренды складских площадей в России вырос в 4,5 раза. Повлияют ли данные обстоятельства на арендные ставки? Если да, то как?

Тенденция к высвобождению складов действительно есть. Но на текущий момент реального подтверждения существенного изменения арендных ставок нет. По информации от наших коллег и клиентов, а также по итогам наших переговоров с арендодателями, можем сказать, что обращения с целью снижения арендных ставок во многих случаях не увенчались успехом. Причина отказов заключается в том, что договоры зачастую долгосрочные и в них зафиксированы условия на весь период. Ранее такой подход был взаимовыгодным, так как арендодателю это позволяло гарантировать загрузку площади, а арендатор получал выгодные условия и гарантию сохранения ставок на растущем рынке. Важно отметить, что в предыдущие годы как раз наблюдалась нехватка площадей класса B и выше, особенно в период пандемии.

2. Насколько сильно может вообще вырасти объем субаренды складских площадей в сравнению с тем, что уже есть? Как вы в целом оцениваете данную тенденцию?

Объем субаренды складских площадей определенно возрастет. У арендаторов, потерявших трафик из-за ограничений импортно-экспортных операций, но имеющих долгосрочные арендные контракты, просто не остается выбора. В данном случае субаренда становится оптимальным вариантом компенсации расходов. Также стоит отметить, что полностью отказываться от складов даже там, где условия аренды это позволяют, бизнес не спешит. Склады, в которые вложены инвестиции, являются активом, который при возобновлении положительной динамики роста объемов хранимых товаров, быстро восстановить не получится. Поэтому бизнес сейчас выжидает.

3. Компании из каких сегментов рынка, по вашему мнению, будут формировать спрос на крупные и средние складские помещения в ближайшем будущем? И какова вероятность того, что огромные складские площади по всей стране будут попросту простаивать без дела?

Склады будут загружены товарами, которые смогут заместить ушедшие или сократившие свое присутствие на рынке РФ бренды. Предполагаю, что компании сосредоточатся на хранении запасов. Если раньше бизнес не стремился закупать товар впрок, то сейчас напротив. А запасы где-то нужно хранить.

Говорить о сокращении потребности в складах пока рано. Однако будет пересмотр их наполнения. Многие начали ориентироваться на рынки стран СНГ, выстраивая импортно-экспортные операции с этими государствами. Но складская инфраструктура в этих странах не рассчитана на увеличение оборота товаров, поэтому хранение будет осуществляться в России.

4. Стоит ли ожидать серьезного замедления ввода в эксплуатацию новых складских площадей в связи с экономическим кризисом?

Зачастую оборудование для складов, спецтранспорт (штабелеры, ричтраки, погрузчики и т.п.), строительные и отделочные материалы импортного производства или же содержат комплектующие иностранного происхождения. В текущих условиях мы видим дефицит таких товаров, а то, что есть на рынке, существенно выросло в цене. В связи с этим сроки ввода в эксплуатацию строящихся складских комплексов будут смещаться, а востребованность готовых складов будет лишь расти.

Артём Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России

1. В связи с уходом иностранных компаний с российского рынка, а также сворачиванием деятельности части отечественных организаций освобождается все больше складских площадей. При этом, по самым актуальным данным, объем субаренды складских площадей в России вырос в 4,5 раза. Повлияют ли данные обстоятельства на арендные ставки? Если да, то как?

По нашей оценке, объем свободных складских площадей во втором квартале 2022 года увеличился и на данный момент на рынке Московского региона составляет более 1% (класс А). Данная цифра обусловлена высоким спросом на складские объекты, которая ранее была вызвана бурным ростом дистанционной торговли и необходимостью приобретения площадей под планирующиеся объемы бизнеса.

В текущих реалиях спрос замедляется. Это вызвано как ограничениями в деятельности ряда компаний, так и необходимостью поиска дополнительных оптимизаций бизнеса компаниями, которые ранее выступали драйверами спроса. По прогнозу ряда аналитиков, вакантность в Московском регионе к концу года может достичь в 4-5%, что является вполне нормальным индикатором складского рынка с точки зрения соотношения спроса и предложения. Данный показатель растет в том числе и за счет предложений субаренды среди арендаторов крупных объектов, которые занимали склады под свой собственный рост в условиях нехватки площадей. Сейчас же, когда бурный рост бизнеса приостановлен, многие арендаторы, в частности крупнейшие компании рынка электронной торговли, стремятся минимизировать свои издержки на аренду пустующих площадей, поэтому готовы предлагать их в субаренду, зачастую даже с отрицательной рентабельностью, лишь бы минимизировать расходы.

Такие предложения, конечно, положительно влияют на снижение рыночной ставки. Однако инфляция, удорожание строительства и рост операционных расходов, связанных с эксплуатацией складских помещений, тянут рынок вверх. Кроме того, крупным застройщикам-арендодателям не всегда интересно предоставлять арендаторам возможность сдачи в субаренду части площадей, когда у самих имеются пустующие или высвобожденные объекты в тех же логистических комплексах, генерирующие расходы в отсутствии доходов.

В итоге конечная стоимость определит баланс спроса и предложения. Если динамика к снижению спроса сохранится, ожидается снижение арендных ставок.

2. Насколько сильно может вообще вырасти объем субаренды складских площадей в сравнению с тем, что уже есть? Как вы в целом оцениваете данную тенденцию?

В текущей экономической ситуации рынок предложения будет формироваться исключительно за счет высвобождающихся площадей, субаренды и проектов форматов BTS или BTL, а доля спекулятивного строительства продолжит существенно сокращаться.

Доля субаренды продолжит расти — по оценке ряда экспертов, она может достичь 50% от всего количества предложений. Уже сегодня объем скрытой вакансии высок, а к осени может стать реальным предложением.

3. Компании из каких сегментов рынка, по вашему мнению, будут формировать спрос на крупные и средние складские помещения в ближайшем будущем? И какова вероятность того, что огромные складские площади по всей стране будут попросту простаивать без дела?

На место теряющих долю рынка компаниям приходят другие игроки, осваивающие новые ниши или увеличивающие свое присутствие на рынке. Уже сейчас наблюдается повышенный спрос на услуги ответственного хранения среди отечественных FMCG-компаний, особенно из пищевого сегмента. Также растет потребность в аренде/субаренде со стороны алкогольных производителей, осваивающих для себя новые цепочки поставок и продаж. Маловероятно, что склады долгое время будут проставить, однако преимущество будут иметь арендаторы, которые обеспечат низкую стоимость аренды и быструю готовность объектов к началу эксплуатации с минимальными дополнительными издержками для клиента.

4. Стоит ли ожидать серьезного замедления ввода в эксплуатацию новых складских площадей в связи с экономическим кризисом?

Ввод в эксплуатацию новых объектов ожидается под конкретных заказчиков, для которых возведение осуществляется преимущественно в формате built-to-suit. Удорожание строительства, инфляционные риски, высокая стоимость кредита, а также экономические прогнозы сводят строительство спекулятивных объектов к минимуму. Поэтому ввод новых объектов в эксплуатацию будет зависеть исключительно от спроса на создание новых площадок, который при росте вакансии будет снижаться.

Александр Митюков, президент Межрегиональной ассоциации курьерских служб

1. В связи с уходом иностранных компаний с российского рынка, а также сворачиванием деятельности части отечественных организаций освобождается все больше складских площадей. При этом, по самым актуальным данным, объем субаренды складских площадей в России вырос в 4,5 раза. Повлияют ли данные обстоятельства на арендные ставки? Если да, то как? 

Ставки будут однозначно ниже, но существенное снижение можно ожидать не ранее конца 2022 — начала 2023 года. Ожидается, что к середине года доля вакантных площадей, предлагаемых как в аренду, так и в субаренду, совокупно вырастет на 2,5–3%. Это связано с уходом зарубежных компаний с рынка и оптимизацией затрат других игроков. Загружать склады в прежних объемах все сложнее, а издержки необходимо компенсировать.

2. Насколько сильно может вообще вырасти объем субаренды складских площадей в сравнению с тем, что уже есть? Как вы в целом оцениваете данную тенденцию?

На данный момент более половины всех предлагаемых в субаренду площадей приходится на Московский регион – 64%. В общей сложности здесь за пять месяцев 2022 года общий объем субарендных складских площадей увеличился в 3,5 раза – на 264 тыс. кв. м – и составил порядка 365 тыс. кв. м. Почему происходит рост рынка субаренды? Сокращение товарных запасов на складах арендаторов подталкивает их к оптимизации издержек, компенсации расходов.

Ставки по сдаваемым в субаренду площадям сопоставимы со среднерыночными ставками аренды. Если тенденция к увеличению количества предлагаемых свободных площадей продолжится, то ставки неминуемо будут корректироваться в сторону снижения. Сейчас говорить о резком снижении и тем более обрушении ставок нельзя.

3. Компании из каких сегментов рынка, по вашему мнению, будут формировать спрос на крупные и средние складские помещения в ближайшем будущем? И какова вероятность того, что огромные складские площади по всей стране будут попросту простаивать без дела?

Сектор онлайн-торговли наиболее часто предлагает площади в субаренду: на фоне оптимистичных прогнозов на конец 2022 года компании в условиях дефицита складских площадей арендовали объемы на перспективу.

В новых экономических условиях и изменившихся прогнозах потенциальной загрузки приходится делать существенные корректировки, а также оптимизировать издержки. В условиях высокой степени неопределенности арендаторы не готовы принимать долгосрочные решения, по фиксированным ставкам аренды, поэтому в целом общая ситуация скорее выжидательная.