Как правильно выбрать склад для бизнеса: покупка или аренда, выбор локации, инфраструктура и юридические нюансы

Выбор склада – важнейшая задача практически для любого начинающего интернет-продавца. Купить склад или взять в аренду? Как выбрать расположение и класс склада? Как грамотно заключить договоры и предусмотреть все юридические тонкости? О чем важно помнить еще? Генеральный директор компании "Космос-Логистик" Евгений Белов отвечает на основные вопросы. 

Что выгоднее: покупка или аренда? 

Основной аргумент сторонников приобретения склада в собственность заключается в том, что этот склад можно впоследствии сдать в аренду и тем самым окупить вложения. Это так, но, тем не менее, на покупку склада расходуются средства, которые можно было бы направить на развитие бизнеса. Тут все зависит в итоге от того, есть ли у предпринимателя свободные средства на покупку. 

Чаще всего коммерческая недвижимость приобретается на кредитный капитал. И кредит должен быть обслужен в определенном объеме, независимо от того, увеличился или уменьшился товарооборот. Если объем уменьшился, то, однозначно, компания теряет в прибыли.

Кроме того, при покупке склада собственник всегда сталкивается с рядом нестандартных для себя задач. Например, важно учитывать тот факт, что склад – объект инфраструктуры, который необходимо доукомплектовать сотрудниками, оборудованием, специализированным программным обеспечением, позволяющими управлять всем грузопотоком. Обслуживание инфраструктуры склада – всегда дополнительное отвлечение от основного бизнеса, который генерирует прибыль компании. То есть при наличии склада в собственности, руководитель также взваливает на себя задачи, связанные с администрированием, управлением и обслуживанием складского помещения – что требует дополнительных затрат. Безусловно, можно делегировать эту задачу управляющей компании, но выбор организации и оплата ее работы опять же станет "головной болью" владельца склада.  

Второй очень важный момент при покупке собственного склада – необходимость учитывать ограничения по площади. Любой бизнес может сокращаться, а может развиваться и увеличиваться в объемах. С этой точки зрения выгоднее арендовать склад. Тогда у компании будет возможность перебираться на меньшие или, наоборот, более крупные площади, в зависимости от товарооборота. В арендованном складском помещении можно использовать ровно столько площади, сколько нужно компании. При покупке склада такого гибкого преимущества нет. 

Поэтому, на наш взгляд, самое оптимальное решение вопроса складирования и хранения продукции, как для производственного, так и для торгового предприятия: пользоваться услугами склада ответственного хранения. Это очень похоже по формату на аренду, но нет никакой необходимости долго и сложно участвовать в логистических процессах.

5 случаев, когда компании лучше построить склад с нуля, а не искать готовые решения

Территориальное расположение

Безусловно, территориальное расположение склада имеет огромное значение, поскольку от него зависит вся транспортная логистика: насколько вокруг удобно построены транспортные развязки, какие это развязки, какое направление.

Склад должен быть оборудован удобными подъездными путями. Но помните, что, если склад располагается совсем близко к проезжей части, то водителю придется выезжать сразу на дорогу, что совсем неудобно. Также принимайте во внимание те маневры, которые грузовой автомобиль будет совершать при выезде.

Другой важный момент – развитие инфраструктуры вокруг самого складского комплекса. Склад в поле предусматривает один сценарий работы, склад, расположенный в промзоне или в городе – совершенно другой. Для одной компании вполне допустимо размещение склада в поле, а для некоторых компаний – принципиальна развитая инфраструктура вокруг.

Также необходимо обратить внимание на соблюдение температурного режима, вентиляцию, освещение внутри склада. Есть определенные группы товаров, для которых очень важно поддержание определенной температуры хранения. Для большинства групп товаров необходимо, чтобы склад был сухой, хорошо проветриваемый и с плюсовой температурой. Но для других категорий – важно наличие морозильных камер на складе, либо просто прохладный воздух.

Еще один важный критерий при выборе склада – это безопасность: как осуществляется доступ третьих лиц на территорию склада или складского комплекса, как обеспечивается охрана и пропускной режим.

Если вы знаете, каким критериям должен соответствовать ваш будущий склад, то можете сразу искать помещение определенного класса. В зависимости от инфраструктуры, наличия технических систем, габаритов и расположения склады классифицируются на 6 типов.

Склады высокого уровня нужны магазинам с большими объемами товарооборота и хранения. Сейчас уже редкость увидеть помещение площадью более 10 тыс. кв. м ниже класса Б+. Хотя здесь стоит отметить, что это стало привычным для России. А компании, которые параллельно развивают бизнес в Казахстане, Узбекистане и других странах СНГ, столкнулись с совершенно другим рынком складских мощностей. Там класс Б – это роскошь, о которой и мечтать не стоит, если, конечно, компания не готова построить склад для себя. Этот факт подтверждает, что рынок РФ хорошо развит в части инфраструктуры логистики в целом.

Юридические вопросы

При покупке или аренде склада нужно тщательно отнестись к проверке сопровождающей документации, а также выяснить статусы земельного участка и самого здания. 

Какие документы нужно проверять

На что стоит обратить внимание при подписании договоров, вне зависимости от того, покупаете вы склад или арендуете помещение? Всегда необходимо учитывать, каким образом строился склад, все ли документы в порядке, есть ли правильные подключения к коммуникациям: электро- и теплосетям. 

Очень важно проверить документы по технике пожарной безопасности. При проверке документации стоит воспользоваться услугами профильных юристов, а не юристов общего профиля, поскольку в этом вопросе есть очень большое количество нюансов, которые лучше доверить узким специалистам. Кроме того, в законодательстве часто происходят изменения и дополнения, касающиеся правил пожарной безопасности. Важно грамотно подходить к этому вопросу, чтобы не получить объект, который невозможно эксплуатировать.  

Статус земельного участка и статус здания

Очень важно обратить внимание на то, в каком статусе находится земельный участок: под зданием, вокруг здания – кому она принадлежит. Кто за эту землю несет ответственность, кто несет ответственность за подъездные пути, на кого они оформлены. Если земля никому не принадлежит, проверить, есть ли сервитут к подъезду на склад? 

Очень часто в Москве и Московской области многие склады и производственные комплексы расположены вдали от подъездных путей и доступ к ним проходит через "ничейные" земли. Предыдущие владельцы прокладывают по ним дороги и никак это не оформляют юридически, что впоследствии может стать причиной казуса: эту землю кто-то купит и перекроет. Территория складского комплекса может остаться без подъездных путей, если не оформлены должным образом документы в части подъездных путей и сервитутов.

Также следует обращать внимание на то, кто складом владел и имеются ли какие-то дела по банкротству.

Если говорить об аренде, то обычно договоры аренды достаточно типовые. И самые важные моменты, на которые стоит обратить внимание: кто охраняет объект, кто несет ответственность за уборку территории, кто несет ответственность за обслуживание здания и всего коммунального хозяйства вокруг этого склада. 

Еще один важный момент, на который надо обратить внимание при выборе склада и подписании договора, будь то покупка или аренда – статус самого здания. Помещение может выглядеть как склад, но по документам это может быть производственный комплекс, на котором должна быть по-другому оформлена система пожаротушения. В итоге эксплуатация такого помещения в качестве складского модуля может очень дорого обойтись, так как у складского модуля система пожарной безопасности устроена проще. 

Также стоит обратить внимание на статус земли: каким образом и кем эта земля может использоваться. Если территория, на которой построен складской комплекс, принадлежит собственнику самих помещений, то важный аспект касается уборки этой территории – оформлены ли договоры с подрядчиками на уборку и вывоз мусора, чистку снега. Если территория принадлежит городу, нужно обратить внимание на то, что коммунальные службы должны убирать эту территорию: заключены ли договоры с местными подрядчиками ЖКХ, которые будут убирать и обслуживать эту территорию.