Light Industrial — сравнительно новый формат индустриально-складской недвижимости. Что это такое? Какая ситуация на рынке? И какие перспективы для eсommerce

На рынке индустриальной недвижимости в последние 7 лет развивается формат Light Industrial (LI). Это многофункциональные помещения, где можно организовать производство, склад, офис и даже шоурум. 

Как использовать площади для развития бизнеса и выбрать подходящий объект? Сколько стоит аренда и покупка такого помещения? Подходит ли Light Industrial участникам рынка eсommerce? Разбираемся вместе с генеральным директором логистической компании МОЛКОМ Максимом Макеевым.

Что такое Light Industrial

Несмотря на популярность формата, до конца не сформировалось понимание, что такое Light Industrial и по каким характеристикам классифицировать объекты.

Выступая в качестве девелопера земельных участков и застройщика индустриальных парков, мы можем сформулировать такое определение:

Light Industrial — универсальные индустриальные помещения, поделенные на автономные блоки с развитой инфраструктурой. Площадь объектов варьируется от 200 до 2000 кв. метров. Каждый блок обеспечен инженерными сетями и коммуникациями, пожарной сигнализацией, имеет собственную входную группу с воротами. Рядом располагается благоустроенная территория с парковкой и подъездными путями.

В зависимости от задач арендатора или покупателя здесь можно совместить производство, хранение, сборку и упаковку товаров, организовать рабочие места для офисных сотрудников и открыть шоурум, даркстор или дарк китчен. Поэтому Light Industrial — это площади свободного назначения с возможностью использования их под универсальные цели собственника или арендатора.

На неоднозначность терминологии влияют устаревшие объекты в Москве и области, которые стихийно начали называть Light Industrial. Хотя это постсоветские постройки в промзонах, обустроенность и инфраструктура которых заметно уступает современным индустриальным сооружениям, а арендные ставки на них сопоставимы с уровнем тарифов на новых объектах.

Ситуация на российском рынке и драйверы роста формата

Эксперты рынка едины во мнении, что с начала 2023 года количество запросов на объекты индустриально-логистической недвижимости увеличилось в 2 раза. И хотя доля Light Industrial, по оценке IBC Real Estate, составляет 1,7% от общего объема существующих складских площадей в Москве и Московской области, спрос на эти объекты опережает предложение. Еще на стадии строительства почти треть площадей LI распродается, а оставшаяся часть сдается в аренду.

На данный момент в Московском регионе, по оценке аналитиков, введено в эксплуатацию более 400 тыс. кв. метров в формате Light Industrial, а в 2024-2026 годах планируется строительство свыше 1 млн кв. метров.

Высокий спрос на объекты Light Industrial первостепенно связан с развитием рынка eсommerce и нехваткой качественных современных индустриальных объектов. Так, согласно данным Nikoliers, доля свободных складских площадей все в том же Московском регионе за 11 месяцев 2023 года опустилась до критически низкого значения — 0,4%.

Экспансия маркетплейсов привела к увеличению количества небольших и средних бизнесов, росту товарных запасов, которые нужно где-то хранить и обрабатывать. Так или иначе, но приоритет в распределении площадей на складах Big box сохраняется за крупными заказчиками. В сложном положении оказываются средние игроки с меньшими масштабами, но высоким потенциалом роста.

Поэтому спрос на объекты Light Industrial формируют средние производители, дистрибьюторы, сервисные компании (логистические и фулфилмент-услуги), интернет-магазины и крупные селлеры маркетплейсов.

Насколько серьезен дефицит помещений? Каких специалистов не хватает? Как подготовиться к росту ставок? Ситуация на складском рынке и рекомендации экспертов малому и среднему бизнесу

Light Industrial для eсommerce: возможности и ограничения

Как мы сказали выше, спрос на объекты формата формируют в числе прочих игроки рынка электронной коммерции. Но так ли это выгодно и есть ли недостатки? Давайте разбираться.   

Преимущества 

Основные плюсы: ускорение логистических процессов, близость к покупателю и возможность консолидации стоков. 

1. Ускорение логистических процессов и минимизация рисков

Поскольку на единой территории Light Industrial можно выстроить производственный цикл, а после — перевести готовый продукт в зону хранения, подобрать товары в заказы, промаркировать, упаковать и отгрузить на доставку, то продавец ускоряет логистику и снижает расходы.

За счет локализации операционных процессов в одном месте селлеры повышают производительность и нивелируют дополнительное логистическое плечо и сопутствующие ему затраты. На фоне растущих комиссий маркетплейсов (по прогнозам Data Insight, в ближайшие годы они могут вырасти до 50%) выбор объектов Light Industrial оправдан оптимизацией юнит-экономики. Вдобавок, приобретая или арендуя готовое помещение, бизнес минимизирует риски, связанные с самостоятельным строительством объектов, подключением их к коммуникациям и транспортной инфраструктуре.

2. Близость к покупателю и консолидация стоков

Близость к покупателю, складам, сортировочным центрам или пунктам отгрузки маркетплейсов — еще одно преимущество при выборе помещения формата Light Industrial в приоритетной для бизнеса локации.

Эксперты рынка eсommerce и ритейла утверждают, что за развитием продаж стоит мультиплатформенность: присутствие бизнеса на универсальных и нишевых маркетплейсах, в ритейле и наличие собственного интернет-магазина. Поэтому консолидация стока на одном складе позволяет не множить и не замораживать товарные запасы. Если в планах бизнеса — выход в офлайн, то помещения Light Industrial могут быть использованы для организации небольших магазинов/шоурумов с возможностью выдачи заказов.

Выбирают Light Industrial и компании сегмента eсommerce, которым нужны склады последней мили в непосредственной близости к конечным покупателям.

3. Окупаемость (в долгосрочной перспективе)

Формат требователен к инвестициям (об этом ниже), но в долгосрочной перспективе вложения в покупку недвижимости такого формата окупаются благодаря:

• Оптимизации логистических издержек. У продавцов появляется контроль за разными операциями на одной площадке и возможность устанавливать свои KPI.
• Получению большего количества заказов из-за охвата разных каналов продаж и более быстрой доставки.
• Росту стоимости актива при владении помещением.

Недостатки

Основные минусы: дороговизна и невозможность хранить пожароопасные грузы.

1. Более высокая цена по сравнению с обычными складами

За покупкой или арендой объектов Light Industrial стоят дополнительные инвестиции. Средняя цена аренды составляет от 8 500 руб. за кв. метр, цена покупки — 80 000 руб. за кв. метр.

Строительство объектов формата Light Industrial обходится девелоперам дороже, чем возведение обычных складских комплексов. Поэтому будущим владельцам и арендаторам нужно закладывать большую сумму, чем при выборе традиционного помещения.

В среднем, стоимость строительства объекта Light Industrial по сравнению с обычным складом выше примерно на 10-20% в зависимости от проекта.

Forbes 

2. Light Industrial не для опасных грузов 

Нужно понимать, что не со всеми товарными категориями можно работать в стандартном помещении Light Industrial. Боксы не предназначены для опасных грузов — легковоспламеняющихся, взрывчатых жидкостей и веществ и др. Например, для хранения пожароопасных товаров продавцу понадобится самостоятельно установить сплинкерную или порошковую систему пожаротушения.

Стандартные помещения формата подходят категориям Grocery, Fashion, "Бытовая техника и электроника", "Аксессуары, ювелирные изделия", "Предметы интерьера", "Детские товары", "Книги" и др.

Как правильно выбрать склад для бизнеса: покупка или аренда, выбор локации, инфраструктура и юридические нюансы

Как не ошибиться в выборе объекта: критерии оценки

При поиске проектов индустриальной недвижимости нужно в первую очередь отталкиваться от задач: как продавец будет использовать территорию бокса, какая площадь отвечает его целям, на какого покупателя ориентирован бизнес.

Второй критерий — местоположение. В городских парках Light Industrial появляются дарксторы, дарк китчен, службы доставки, интернет-магазины. Им нужен быстрый доступ к конечному покупателю, пунктам приема/выдачи заказов. Компании, специализирующиеся исключительно на производстве, или дистрибьюторы, отгружающие товары по FBO, скорее предпочтут объекты в области — вблизи складов маркетплейсов.

Но вне зависимости от того, где расположен индустриальный парк — в городе или пригороде — у него должна быть транспортная доступность: автомобильные дороги и выезды на федеральные трассы, ж/д станции, остановки общественного транспорта.

Четвертый критерий — инфраструктура объекта: электро-, водо- и газоснабжение, канализационная система, тепло, связь. Если застройщик не обеспечил объект этими мощностями, то здание не относится к Light Industrial.

Пятый критерий — наличие организации, которая отвечает за эксплуатацию помещений: ремонт коммуникаций, поддержка прилегающей к территории парку и т. д. Владельцы и арендаторы боксов Light Industrial не должны решать технические вопросы (протечка труб, отключение тепла, уборка снега и др.) самостоятельно или нанимать сторонние организации, в разы переплачивая за их услуги

Заключительный критерий — обустройство боксов. С одной стороны — площадка внутри открытая (за исключением корпусов, в которых построено офисное помещение). С другой — в боксе обязательно должны быть индивидуальные входные группы, подъемно-секционные ворота, бетонные полы с полимерной пропиткой и приточно-вытяжная вентиляция.

Вместо заключения

На фоне дефицита складских площадей и реконструкции действующих городских объектов сооружения Light Industrial стали востребованными среди разных отраслей экономики. Без внимания производственно-складские помещения нового формата не оставляют средние и крупные игроки сегмента электронной торговли.

Предложение на рынке индустриальной недвижимости не успевает за спросом. Новые объекты возводятся, но уже на этапе строительства свободные площади выкупают или арендуют. В ближайшие 2-3 года эта ситуация сохранится. Несмотря на то, что на 2024-2026 гг. заявлено строительство 1,4 млн. кв. метров (данные IBC Real Estate), часть проектов пока приостановлена.

Теоретически концепция индустриальных парков Light Industrial может открыть не только перспективу для возвращения устойчивости и стабильности российского рынка коммерческой недвижимости, но и потенциал для развития среднего бизнеса на рынке электронной торговли и ритейла.