Что мы проверяем в помещении до подписи аренды — и почему половина отказов приходится на витрину, а не на ставку

За восемь лет мы открыли и помогли открыть больше тридцати точек в семи городах. Помещения смотрели сами, потом по регламенту, потом вместе с партнёрами — и постепенно у нас сложился список того, из-за чего мы говорим "нет" чаще всего.


Список этот оказался не про деньги. Ставка аренды в наших отказах стоит далеко не на первом месте, хотя именно с неё начинают разговор девять партнёров из десяти.

Пишу для тех, кто подбирает помещение под розницу: часть пунктов у нас общая с магазином, часть расходится, и вот на расхождениях обычно и ошибаются.

Витрина важнее ставки, и это не фигура речи

Самая частая наша ошибка на своих же точках — помещение, выбранное по хорошей цене при плохом входе. Это происходит буквально так: ставка на двадцать процентов ниже рынка, метраж подходит, собственник сговорчивый, а вывеску с тротуара видно под углом и только с одной стороны.


Дальше начинается арифметика, которую до подписи никто не делает. Экономия на аренде считается в рублях и выглядит убедительно. Потеря узнаваемости не считается никак — её видно только через полгода, когда точка не набирает базу в срок и вы объясняете это чем угодно, кроме входа.

Для розницы это ещё жёстче, чем для услуги. К услуге едут по записи и по навигатору, в магазин чаще заходят потому, что увидели. Если вы берёте помещение под товар и витрину видно плохо — вы заранее отказываетесь от импульсной части выручки, и надо честно понимать, какую долю этим отрезаете.

Поток считают ногами, а не по отчёту арендодателя

Собственник всегда знает проходимость и всегда называет её больше реальной. Мы перестали спорить и просто считаем сами: два будних дня и одни выходные, по часу утром, днём и вечером, вручную.

Смотрим не общее число, а состав. Для нас важна не проходимость как таковая, а сколько в потоке людей с собаками и в каком режиме они идут — на прогулке или транзитом к метро. Транзитный поток даёт большое число в отчёте и почти ничего в записи.

У розницы логика та же, просто другой признак. Считать надо не людей, а вашу аудиторию в потоке, и делать это самому — час с блокнотом стоит дешевле, чем год аренды в неправильном месте.

Что нельзя починить деньгами

Мы разделили осмотр на две части, и это оказалось самым практичным решением за всё время.

Первая часть — то, что деньгами не лечится: вход и витрина, этаж, ступени на входе, поток перед дверью, соседи по зданию. Если здесь провал, дальше смотреть незачем, сколько бы ни было хорошего внутри.

Вторая часть — то, что лечится ремонтом: планировка, отделка, вентиляция, розетки. Это вопрос сметы и сроков, а не отказа.

Ошибка, которую делают почти все, включая нас в первые годы, — смотреть в обратном порядке. Заходишь, видишь хорошую планировку и свежий ремонт, радуешься, а потом выясняется, что к двери ведут четыре ступени без пандуса и мимо идут не ваши люди.

Мощность и вода — наша специфика, но проверьте и вы

У сервисной точки с водой и сушкой требования жёсткие: нужен подвод и слив в конкретных местах, нужна вытяжка, нужна выделенная мощность. Мы упирались в это дважды и оба раза узнавали после подписи.

Розница обычно думает, что её это не касается. Касается в одном месте: если в помещении когда-нибудь появится кофе-точка, вендинг, холодильное оборудование или примерочная с освещением — мощность и подводка решают, возможно это вообще или нет. Проверять дешевле сразу: запрос в управляющую компанию стоит ноль рублей и три дня.

Что мы теперь пишем в договоре

Два пункта, которые появились после собственных ошибок.

Первый — про вывеску. Согласование места и размера вывески идёт до подписи, а не после. Мы один раз подписали аренду, а потом полгода согласовывали фасад с собственником и городом, и всё это время точка работала без опознавательных знаков.

Второй — про сроки готовности здания. Если район застраивается и вам обещают жильцов через полгода, в договоре должен быть механизм на случай, когда они въедут через полтора. Мы на этом обожглись: открылись по обещанию застройщика и год работали в пустом квартале.

Коротко

Порядок, к которому мы пришли: сначала то, что нельзя изменить деньгами (вход, витрина, поток, соседи), потом то, что можно (планировка, инженерия), и только в конце ставка.

Ставка аренды — единственный пункт этого списка, который виден в переговорах сразу и потому кажется главным. По нашему опыту он решает меньше всех остальных, вместе взятых.

Автор — Данил, он основал "Блэкгрумер" в 2018 году. Сегодня это тридцать два салона груминга и SPA, работающих в семи городах.